Shrnutí epizody
🏠 Proč někdo dobrovolně prodá nemovitost o 20–30 % levněji, než by ji možná dokázal prodat na otevřeném trhu? Ondřej Čapka, zkušený obchodník a spolutvůrce Českého Fondu Bydlení, otevírá zákulisí výkupu nemovitostí za hotové. Vysvětluje, jak se stanovuje tržní cena nemovitosti, proč se profesionální nabídka nemusí řídit inzertní cenou a co při prodeji bytu pod cenou může pro prodávajícího znamenat jistota. 💰 Jdeme do konkrétních čísel: běžný diskont 20–30 %, ocenění podle pravděpodobného prodeje během 6–10 měsíců, chyby při flipu nemovitosti i scénář, kdy ceny bytů přestanou růst. Řešíme také férové obchodní techniky, rizikové kupní smlouvy, výkup spoluvlastnických podílů, financování výkupů a to, proč Ondřej věří levnějším regionům jako Ústí nebo Bílina víc než Praze — zároveň ale upozorňuje na jejich rizika. 💡 Co si z epizody odneseš: • Jak výkupce určuje skutečně prodejnou cenu a proč nespoléhá na nejvyšší inzerát. • Co ve výkupu znamená sleva 20–30 % a proč to není automaticky čistý zisk. • Kdy může mít…
🏠 Proč někdo dobrovolně prodá nemovitost o 20–30 % levněji, než by ji možná dokázal prodat na otevřeném trhu? Ondřej Čapka, zkušený obchodník a spolutvůrce Českého Fondu Bydlení, otevírá zákulisí výkupu nemovitostí za hotové. Vysvětluje, jak se stanovuje tržní cena nemovitosti, proč se profesionální nabídka nemusí řídit inzertní cenou a co při prodeji bytu pod cenou může pro prodávajícího znamenat jistota. 💰 Jdeme do konkrétních čísel: běžný diskont 20–30 %, ocenění podle pravděpodobného prodeje během 6–10 měsíců, chyby při flipu nemovitosti i scénář, kdy ceny bytů přestanou růst. Řešíme také férové obchodní techniky, rizikové kupní smlouvy, výkup spoluvlastnických podílů, financování výkupů a to, proč Ondřej věří levnějším regionům jako Ústí nebo Bílina víc než Praze — zároveň ale upozorňuje na jejich rizika. 💡 Co si z epizody odneseš: • Jak výkupce určuje skutečně prodejnou cenu a proč nespoléhá na nejvyšší inzerát. • Co ve výkupu znamená sleva 20–30 % a proč to není automaticky čistý zisk. • Kdy může mít…
Epizody
INSIDER Výkupního Byznysu: "Tyhle Triky Okamžitě Odmítám!" | Ondřej Čapka
Přehrané🏠 Proč někdo dobrovolně prodá nemovitost o 20–30 % levněji, než by ji možná dokázal prodat na otevřeném trhu? Ondřej Čapka, zkušený obchodník a spolutvůrce Českého Fondu Bydlení, otevírá zákulisí výkupu nemovitostí za hotové. Vysvětluje, jak se stanovuje tržní cena nemovitosti, proč se profesionální nabídka nemusí řídit inzertní cenou a co při prodeji bytu pod cenou může pro prodávajícího znamenat jistota. 💰 Jdeme do konkrétních čísel: běžný diskont 20–30 %, ocenění podle pravděpodobného prodeje během 6–10 měsíců, chyby při flipu nemovitosti i scénář, kdy ceny bytů přestanou růst. Řešíme také férové obchodní techniky, rizikové kupní smlouvy, výkup spoluvlastnických podílů, financování výkupů a to, proč Ondřej věří levnějším regionům jako Ústí nebo Bílina víc než Praze — zároveň ale upozorňuje na jejich rizika. 💡 Co si z epizody odneseš: • Jak výkupce určuje skutečně prodejnou cenu a proč nespoléhá na nejvyšší inzerát. • Co ve výkupu znamená sleva 20–30 % a proč to není automaticky čistý zisk. • Kdy může mít…
Developeři Drží Byty Drahé? Řežáb (JRD): „Trochu Konspirace“ | Jan Řežáb × Honza Zedník
Přehrané🏙️ Proč jsou byty v Praze tak drahé — a kdo jejich cenu skutečně drží nahoře? V tomhle duelu proti sobě sedí Jan Řežáb, zakladatel JRD, který přes dvě dekády staví rezidenční projekty, a Honza Zedník, realitní investor a wealth manager, který vybudoval téměř 300bytové portfolio. Řešíme dostupnost bydlení v Praze, Metropolitní plán, povolování staveb v ČR i otázku, zda developeři kvůli marži pouštějí byty na trh pomaleji, než by mohli. 💰 Debata jde rychle od teorie ke konkrétním číslům: jak se počítá cena novostavby, kolik stojí stavba a pozemek, jaká je marže developera, proč se zmenšují byty, proč jsou 4+kk vzácné a kdy dává smysl investiční byt v Praze oproti regionům. Honza ukazuje vlastní kalkulaci malého developmentu, Jan Řežáb ji porovnává s ekonomikou velkých projektů JRD a oba postupně skládají mnohem složitější odpověď než „může za to stát“ nebo „může za to developer“. 💡 Co si z epizody odneseš: • proč ani rychlejší povolování nemusí automaticky znamenat levnější byty • jak developer přemýšlí o ceně…
Jak Funguje FINANČNÍ PÁKA a Jak Investovat S NIZKÝM PŘÍJMEM? | Ondřej Fikr
Přehrané🏦 Banka Ti řekla ne, nebo že další hypotéka už nebude? Ondra Fikr, investor, developer a ředitel franšízové pobočky Partners banky, vysvětluje, proč při financování investiční nemovitosti nejde jen o úrok a aktuální výplatu. Na vlastní zkušenosti ukazuje, jak o další hypotéce přemýšlet přes bonitu, bankovní metodiky a volnou zástavní hodnotu — a proč se dá úvěrová kapacita plánovat dlouho před dalším nákupem. 🏘️ Probereme finanční páku u nemovitostí, rezervy při negativním cashflow, nákup a development na Vysočině i tři paralelní způsoby, jak financovat více nemovitostí: na fyzickou osobu, přes s.r.o. a prostřednictvím družstevního financování. Dojde i na refinancování investičního portfolia, rozdělené SJM a otevřenou otázku, kdy už další projekt nepřináší radost. 💡 Co si z epizody odneseš: • Co zvažovat vedle sazby, když řešíš hypotéku na investiční byt nebo další nákup. • Jaký je rozdíl mezi bonitou a volnou zástavní hodnotou a proč se vyplatí plánovat zástavy. • Jak fungují tři cesty financování…
Přichází VYŠŠÍ DANĚ z NEMOVITOSTÍ? VAROVÁNÍ Pro Investory! | Tomáš Portlík
Přehrané🏗️ Tomáš Portlík vede Prahu 9 a v rozhovoru dává neobvyklý pohled z druhé strany developerského stolu: co si má investor ověřit ještě před koupí domu nebo projektu s potenciálem, jak jednat s radnicí a proč papírově možná výstavba nemusí znamenat, že je záměr reálně průchozí. Dostáváme se tak přímo k developmentu v Praze, stavebnímu povolení, brownfieldům i tomu, kde podle něj dává smysl stavět výš. 💸 Řešíme také ceny bydlení v Praze, dostupné bydlení, roky čekání na povolení, bankovní úroky a stavební inflaci. Portlík vysvětluje svůj pohled na to, proč nízká nabídka tlačí bydlení do nedostupnosti, jakou omezenou roli mají podle něj městské byty a proč říká: „Není možný deset let povolovat a dva roky stavět.“ Dostaneme se i k dani z nemovitosti, reformě daňového mixu a možnosti využít AI jako pomocníka při stavebním řízení. 💡 Co si z epizody odneseš: • Co ověřit na městské části ještě před koupí domu, pozemku nebo developerského projektu. • Proč při developmentu nestačí územní plán a jak do průchodnosti…
„Do Pár Let Realitní Mentoři Skončí.“ Co Je Podle Průkopníka Oboru Nahradí? | Libor Váka
Přehrané🏠 Libor Váka vybudoval realitní portfolio o více než 100 bytech a v rozhovoru říká, že jeho dnešní hra už není o dalším počtu jednotek. Portfolio odhaduje přibližně na 250 milionů korun, dluh na 50 milionů — a vysvětluje, proč je pro něj dnes důležitější zadlužení než počet bytů. Zároveň ale říká něco, co zní jako paradox: pokud investor začíná, relativně vysoký dluh podle něj na určitou dobu do růstové fáze patří. Kolik dluhu je tedy moc a kdy přestat kupovat další nemovitosti? 💸 Jdeme do financování investičních nemovitostí, hypoték, negativního cashflow i toho, proč nejlevnější hypotéka nemusí být nejlepší, pokud chceš za pár let koupit další byt. Libor popisuje, proč podle něj investice do nemovitostí v roce 2026 pořád dává smysl, jak přemýšlí o doplácení na investiční byt z vlastní kapsy a proč se český realitní mentoring posouvá od jednotlivých rad ke kompletním týmům a službám. A dostaneme se i k Jámě lvové, jeho „dluhu člověčiny“, hranici toho, kolik peněz je dost, a k tomu, co pro něj znamená…